Haus zum Verkauf €1.250.000
56154 Rheinland-Pfalz - Boppard

# Objektbeschreibung

Auf´s Land ziehen mit reichlich Platz für Ihre Tiere - diesen Traum können Sie sich hier erfüllen. Endlich Mal ein Hof ohne direkte Nachbarn mit reichlich arrondierter Weidefläche und sinnvoller Infrastruktur- ideal z.B. für Pferdehalter mit kleiner Zucht oder Aufzucht. Das Wohngebäude bietet viel Wohnraum für bis zu 3 Parteien (3 Wohneinheiten mit insg. 278m² WF - davon 214m² ebenerdig, mit 3 separaten Zugängen). Selbstverständlich liessen sich die Wohneinheiten aber auch wieder leicht verbinden. Das Wohngebäude ist allergrößtenteils durchsaniert - ohne Renovierungstau und ist sofort bezugsbereit. Jede Wohneinheit mit teils überdachten Terrassenflächen und eigenem Gartenanteil. Die Hofinfrastruktur umfast zwei Stallgebäude mit insg. ca.740m2 NF, eine ca. 15x30m Mehrzweckhalle die als Bewegungshalle nutzbar wäre, eine ca. 300m2 Maschinenhalle, einen 21m Roundpen sowie bereits die Genehmigung für Reitplatz. Hier sind die idealen Voraussetungen geschaffen, um die Pferdehaltung weiter auszubauen - mit landw. Privilegierung. Eine ehemalige Hofkäserei mit Hofladen könnte zudem wieder reaktiviert werden, wenn Sie eher in die Richtung landwirtschaftliche Erzeugung mit Nutztieren gehen möchten. Die Hofausstattung und Maschinerie ist größtenteils übernehmbar (nicht im KP enthalten) - auch diesbezüglich könnten Sie quasi sofort loslegen. Rundum ein absolutes Traumobjekt für Tierhalter oder Züchter zum fairen Preis-Leistungsverhältnis.

**Nicht lange Zögern - unbedingt besichtigen!**

**Kaufpreis FP € 1,25 Mio. zzgl. 3,5% Käuferprovision (inkl. 19% MwSt.)**

# Bitte beachten Sie unbedingt:

* Im Kaufumfang sind ca. 16,6ha Eingenland inbegriffen, weitere Grünlandflächen (anliegend) von ca. 4ha sind gepachtet und könnten bei Sympathie zur Pacht übernommen werden.
* Das Objekt liegt nahe Boppard, den genauen Ort erfahren Sie im Exposé. (Objektlage ist NICHT Boppard!)
* Sie sehen hier nur einen Auszug aus den Informationen und nicht alle verfügbaren Bilder zum Objekt.

Selbstverständlich erhalten Sie auf Anfrage ein sehr ausführliches, reichlich bebildertes Exposé mit wirklich allen wichtigen Angaben, Drohnen-, Lage- & Luftbildern, genauer Adressangabe uvm. Wir geben uns Mühe, Ihnen ein möglichst realistisches Bild eines Verkaufsobjektes zu verschaffen, denn Sie sollen unter den richtigen Voraussetzungen besichtigen. Daher bestehen wir darauf, Ihnen das Exposé zukommen zu lassen – VOR einer Besichtigung – in der Hoffnung, dass Sie es aufmerksam lesen und anschauen. Sie sollen ja schon wissen, wofür Sie anfahren. Auf Anfrage oder spätestens bei der Vereinbarung eines Besichtigungstermins erhalten Sie den Energieausweis sowie die Grundrisse für das Wohnhaus. Aus technischen Gründen (Dateigröße) ist eine Einbindung in das Expose´uns nicht möglich.

**Fotos**

Sie kennen es bei der Immobiliensuche: Oft sehen Objekte in Exposés deutlich besser aus, als Sie in Wirklichkeit sind. Dieser hof ist in der Realität wesentlich schöner als er auf den Bildern anmutet: Die tolle, sehr ruhige Lage mit schier unendlichem Weitblick auf Taunus und Rheintal (die man per Foto nicht wirklich gut einfangen kann) und die ungemein praktische und reichlich vorhandene Infrastruktur mit großzügiger arrondierter Weidefläche machen das Objekt zu einem tollen Hofobjekt für Pferde- und andere Tierhalter, mit einem tollem Preis-Leistungverhältnis. Sie werden Vorort schnell merken, dass hier mit Sinn und Verstand, handwerklichem Know-How und ohne Kosten-Kompromisse für den eigenen Bedarf hergerichtet wurde.

Bei näherem Interesse sollten Sie sich diesen Hof unbedingt anschauen - Sie werden auf keinen Fall enttäuscht sein.

# Kurzdaten

**Standort**: nahe 56154 Boppard

* Rhein-Hunsrück-Kreise / Rheinland-Pfalz

**Grundstück** (Eigenland im Kaufumfang)

* ca. 16,6ha Grundstück (Eigenland im Kaufumfang, Grünland), davon
* ca. 1,5ha Hoffläche,
* ca. 4.000m2 Garten- & Freifläche
* zzgl. ca. 4ha Pachtflächen (Grünland), bei Sympathie übernehmbar

**Wohnfläche & Infrastruktur**

* Wohnhaus ca. 278m² WF mit 3 Wohneinheiten,
* 2 Stallgebäude mit insg. 740M2 NF,
* Mehrzweckhalle ca. 4502NF mit Werkstatt, gut nutzbar als Bewegungshalle,
* Maschinenhalle mit Garage und Carport,
* Roundpen, ...etc.

**Baujahr**

* Wohnhaus BJ. ca. 1964-79,

**Zustand & Übernahme**

* Grundsaniert, sehr gepflegt, mit zusätzl. Gestaltungspotenzial in Ställen & Halle
* Übernahme nach Absprache, gerne ab Mitte 25, Wirtschaftsgebäude ggf. früher möglich

**Heizung / WW**

* Ölzentralheizung von ca. 1998, Kaminofen,
* 240l WW-Speicher über Ölheizung

# Das Grundstück und die Hofstelle

Die umliegende Fläche ist hügelig und besteht in die Richtungen Nord, Ost und Süd aus Grünlandflächen, die zum Hof gehören. Hundehalter freuen sich: Die östliche Hoffläche ist vollständig hundesicher umzäunt, außerdem gibt es auf dem Hof einen großzügigen Hundeauslauf, der teilweise überdacht ist.

Der Hof in Randlage mit ausreichend Abstand zu benachbarten Wohngebäuden - eine gefühlte Alleinlage auf der Rheinhöhe mit herrlichem Weitblick. In nur gut 1km Entfernung liegt das Rheintal, dessen obere Hanglinie malerisch vom Hof aus zu bewundern ist. Durch die Lage abseits der Ortsstraße, umgeben von landwirtschaftlichen Wegen ohne nennenswerten Durchgangsverkehr, liegt die Hofstelle sehr ruhig und idyllisch.

Die ca. 16,6ha Eigenland und ca. 4ha Pachtflächen liegen direkt am Hof an. Lediglich zwei Flächen (ca. 1,8ha) liegen in ca. 350-400m Luftlinie Entfernung.

Der ursprüngliche Hof liegt ähnlich eines Dreiseitenhofes kompakt zusammen.

Mehr zu den weiteren Gebäuden und den Möglichkeiten zum Ausbau und zur Nutzung erfahren Sie in unserem sehr ausführlichen Exposé.

# Lagebeschreibung

Das Objekt liegt im Außenbereich - zur verbandsfreien Stadt Boppard gehörend - im Rhein-Hunsrück Kreis gelegen (Objektlage ist NICHT Boppard!).

Ihre lokalen Einkäufe können Sie im Nahen Emmelshausen erledigen (Rewe XL, Aldi, Netto, Bäcker, Apotheke) ebenfalls unweit liegt die Stadt Boppard, hier finden Sie Edeka, Penny, einen Bio-Markt uvm.

Für ein städtischeres Angebot fahren Sie eine halbe Stunde nach Koblenz und finden alles, was das Herz begehrt.

Die Umgegend ist sehr reizvoll mit tollen Sehenswürdigkeiten und Ausflugszielen (z.B. Lorely am Rhein), ansprechender Gastronomie und vielen Weinschänken.

# Anbindung

Das Objekt liegt unweit der A61 (AB-Emmelshausen) - Fernziele sowohl in nördlicher, als auch in südlicher Richtung sind über die A61 (und weitere) zügig zu erreichen.

**Entfernungen in Km / Fahrminuten**

* St.Goar 6km 7min
* Emmelshausen 7km 10min
* Boppard 12km 14min
* Koblenz 33km 30min
* Mainz 74km 55min
* Wiesbaden 80km 1h3min
* Frankfurt a. M. 114km 1h30min
* Köln 144km 1h40min

# FAQ & Mehr

**Verkaufshintergrund / Kaufpreis**

Dieser Hof ist seit Aufbau in Familienbesitz und wird aus Altersgründen verkauft.

Im Kaufpreis ist die komplette Hofinfrastruktur enthalten inkl. Alle Einbauten - exkl. dem Hoffuhrpark und der Landmaschinen, die aber bei Bedarf größtenteils übernommen werden können.

Dies ist kein Notverkauf, die Eigentümer wissen was sie hier anbieten - lassen Sie also Ihr Glücksrittertum zuhause - Sie werden dieses Objekt definitiv nicht auch zum halben Preis kriegen. Wir bieten das Objekt deshalb zum Festpreis an - damit Sie genau wissen woran Sie sind. Wenn Sie unbedingt verhandeln möchten, dann können Sie gerne über die Hof-Ausstattung und die Maschinerie verhandeln, der Objektpreis ist gesetzt.

Sie erhalten hier ein auch unter den aktuellen Markt-Gegebenheiten fair eingepreistes Hofobjekt in Aussenlage/Alleinlage - ideal für Menschen mit Tieren, die viel Platz zum Leben und Arbeiten brauchen und die ländliche Ruhe schätzen.

Es dürfte angesichts des Gebotenen auch einem Laien schnell klarwerden - für so einen Preis können Sie das Angebotene niemals selbst zu heutigen Bau- und Grundstückspreisen nachbilden bzw. Sie zahlen hier sehr weit unter einem Preis, was es kosten würden, ensprechende Grundstücksflächen zu kaufen und so ein Objekt mit entsprechender Infrastruktur und Nebengelassen in solch einer Größe neu zu errichten. Dass aber ein Alleinlage-Objekt wie dieses mit fairer Einpreisung noch deutlich günstiger wird, darauf können Sie vergeblich warten. Zumal Objekte in Alleinlagen aufgrund der strenger gewordenen Bauvorschriften bzgl. Aussenbereich gar nicht mehr neu aufgebaut werden dürfen - d.h. das Angebot an vergleichbaren Objekten ist nicht mehr erweiterbar - bei stetig steigender Nachfrage - dies ist logischerweise kein Szenario für fallende Preise.

Schlaue Käufer nutzen die beruhigte Lage am Immobilienmarkt und kaufen jetzt - der nächste Verkäufermarkt mit deutlichen Preisanstiegen kommt bestimmt. Für Objekte wie dieses garantiert.

Was gibt es zu tun?

Hier legen Sie sich ins gemachte Nest: Das gesamte Objekt ist bezugsfertig ohne Renovierungsstau und alles in Top-Pflegezustand übernehmen.

Sicherlich gibt je nach Ihren individuellen Nutzungsbedürfnissen Kleinigkeiten zu verändern oder anzupassen. Weitergehendes ist von Ihrem Bedarf, Bedürfnissen und Geschmack abhängig.

Grundsätzlich lässt sich zu Wohnhaus und den Hofgebäuden sagen: Die Bausubstanz ist sehr gut - auch das Balkenwerk macht einen sehr guten Eindruck.

Die Blechdächer auf den Hofgebäuden (Ställe und Maschinenhalle) sind neu.

Je nachdem welche Tiere Sie halten möchten, benötigen Sie evtl. eine andere Innenaufteilung der Stallungen und der Weideflächen.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Exposé.

**Nutzungsmöglichkeiten/Potenzial**

Die Nutzungsmöglichkeiten sind vielfältig, insbesondere in puncto Pferdehaltung können Sie die vorhandene Infrastruktur weiter ausbauen. Mit diesem Hof ist einne landwirtschaftliche Privilegierung möglich, je nach Konzept sogar ein Vollerwerb.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Exposé.

**Heiztechnik / Ölheizung**

Gegenwärtig ein sehr polarisierendes und allgegenwärtiges Thema - von vielen, geschürten Missverständnissen geprägt. Ein drohendes Betriebsverbot von Gas- und Ölheizungen soll erst ab 2045 kommen (Stand Dez. 2023). Bis dahin dürfen Menschen ihre bestehenden Heizungen betreiben und bei Bedarf reparieren lassen. Auch ein Neueinbau von Gas- und Ölheizungen ist bis 2045 erlaubt, allerdings soll der Pflicht-Anteil erneuerbarer Energien im Laufe der Jahre steigen, auf diese Art soll der Heizungsneubau ab 2024 stark reguliert werden.

Weder müssen Sie nun panikartig eine Wärmepumpe einbauen, noch sollten Sie bestehende sehr gut funktionierende und praktisch unkaputtbare, aber etwas in die Jahre gekommene Anlagen ohne Not einfach austauschen.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Exposé.

**Finanzierung/ Reservierung**

In den hiesigen Immobilien- und Finanzierungsportalen werden Ihnen attraktive Konditionen für eine Objektfinanzierung genannt, auch bei den derzeit gestiegenen Zinsen bzw. bei aktuell sogar wieder leicht zurückgehenden Zinsen. Es wird bei Hofobjekten üblicherweise ein sehr substanzieller Eigenkapitalanteil eingefordert (auch bei sehr guter Bonität). Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto besser sind die angebotenen Konditionen. Rechnen Sie bitte mit mindestens 30-50% Eigenkapital und zwar für das Gesamtinvest (inkl. Kaufnebenkosten) als Voraussetzung einer Finanzierung, es sei denn Sie sind verbeamtet.

Zu berücksichtigen gilt es bei diesem Hof, dass die Voraussetzungen für eine landwirtschaftliche Privilegerung gegeben sind und auch substanzielle Einnahmen durchaus möglich sind bis hin zu einer Vollexistenz, je nach geplanter Nutzung. Die jetzigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind ein schönes Zubrot, allerding kann man natürlich z.B. mit Pferdezucht, als Einstellerbetrieb, Schaf-/Ziegenhaltung und Schafs-/Ziegenkäseverkauf, als Therapiezentrum (Mensch oder Tier) auch diesen Hof wieder zur eigenen Vollexistenz nutzen. Daher auch ganz andere Finanzierungswege (z.B. über die GLS- oder Ethikbank) wählen, dazu wäre dann aber z.B. das Erstellen eines Businessplans notwendig. Sprechen Sie uns dazu gerne an, wir können Sie dazu gerne beraten.

Bitte klären Sie Ihre Möglichkeiten unbedingt VOR einer Besichtigung.

Haben Sie bitte Verständnis, dass wir das Objekt nur gegen den Nachweis der benötigten Finanzmittel bzw. einer abgeschlossenen Finanzierungszusage Ihrer Bank für Sie reservieren können.

**Exposé und Besichtigung**

Selbstverständlich organisieren wir sehr gerne einen individuellen Besichtigungstermin für Sie. Wir bitten Sie jedoch eindringlich, für dieses Objekt nur dann eine Besichtigung zu verabreden, falls eindeutig ein Kauf infrage kommt UND die finanziellen Mittel dafür vorhanden sind bzw. eine entsprechende Finanzierung von einer Bank Ihnen in Aussicht gestellt wurde.

Wir erstellen sehr ausführliche Exposés für unsere Verkaufsobjekte, damit Sie sich bereits im Vorwege eine wirklich realistische und ehrliche Vorstellung von einem Objekt machen können. Wenn Sie unter falschen Voraussetzungen besichtigen ist weder Ihnen, noch uns geholfen. Daher würden wir es sehr begrüßen, wenn Sie zuerst das Exposé bestellen und es aufmerksam durchgehen, bevor Sie einen Besichtigungstermin anfragen.

Eine Besichtigung ist nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich.

Unterlassen Sie es bitte - ohne Termin unangemeldet - an der Adresse aufzutauchen bzw. das Objekt auf eigene Faust erkunden zu wollen. Das Objekt ist noch bewohnt - das wird bei den Besitzern gar nicht gut ankommen. Jegliches Betreten des Grundstücks ohne Beisein der Eigentümerin und/oder Maklers ist untersagt.

Wir sind spezialisierte Makler für Alleinlagen, Tierhaltungs-geeignete Objekte, Pferde-, Bauern- und Resthöfe und generell Idyllen mit großen Grundstücken. Wenn Sie nach sowas suchen, sind Sie bei uns genau richtig – auch wenn dieses Objekt vielleicht noch nicht ganz genau treffen sollte. Senden Sie uns gerne eine kostenfreie, unverbindliche Suchanfrage – gerne mit Suchumkreis, weiteren Details (gewünschte Wohngröße, Grundstücksgröße, Lage, Suchumkreis und Maximalbudget). Wir senden Ihnen dann Objekte zu, sobald etwas auf Ihr Suchprofil Passendes vorhanden ist. Sie schliessen damit keinen versteckten Vertrag, es entstehen keine Kosten dafür. Lediglich im Erfolgsfall – nämlich wenn Sie ein von uns vermakeltes Objekt auch tatsächlich kaufen - zahlen Sie die für dieses Objekt angegebene, übliche Käuferprovision.

Makeln geht auch freundschaftlich, fair und preiswert – wir sind für Sie da, wenn Sie nach Alleinlagen, Bauernhöfen, Pferdehöfen, Resthöfen, und Tierhaltungs-geeigneten Objekten suchen. National und international.