Haus zum Verkauf €649.000
76835 Rheinland-Pfalz - Roschbach

# Objektbeschreibung
Zusammenfassung:
- Komplette Sanierung zwischen 2009 und 2012
- EG: Diele, Flur, Wintergarten, Schlafzimmer, Ankleide, 2 Duschbäder, Küche & Essbereich
- OG: Großes Atelier, Offenes Büro
- Offene, lichtdurchflutete Architektur
- Innenarchitektonische Elemente individuell in Zusammenarbeit mit lokalen Handwerkern hergestellt
- Beheizung über Niederbrennwert-Gastherme
- Fußbodenheizung im kompletten Haus
- 1 Offener Kamin und 1 Kaminofen
- 3-fach-Verglasung der Fenster, Dachflächenfenster teilweise mit Regensensor und alle über Fernbedienung steuerbar
- Hochwertige Fliegengitter und Plissées
- Beheizter Wintergarten
- Bodenbelag: Hochwertiges geöltes Eiche-Parkett und Fliesen
- Terrassenanlage und Eingangstreppe mit hochwertigem indischem Sandstein
- kleiner Garten mit Sandstein-Hochbeet
- 1 Stellplatz im Hof

Hier ist nichts „von der Stange“.

Das Anwesen besteht aus einem älteren Fachwerkteil (Baujahr ca. 1800) und einem 1974 errichteten Anbau und wurde zwischen 2009 bis 2012 komplett und umfassend saniert. Bis auf drei Außenwände ist hier alles neuwertig. Bei der Sanierung wurde auf eine gute Dämmung (Fachwerkteil, neue Außenwand, Dach, Fußböden im EG, 3-fach-Verglasung der Fenster) als auch ein architektonisch außergewöhnliches und lichtdurchflutetes Design sowie eine altersgerechte Bauweise geachtet.
Küche und Essbereich sind ausgesprochen schön gestaltet: Hier wurde das alte Fachwerk freigelegt und als Ständerbauweise erhalten, was dem Raum einen gemütlichen Flair gibt. Ein Ofen für ein Kaminfeuer sorgt für zusätzlichen Wohnkomfort.
Ein kleines Duschbad neben der Küche dient auch als Gästetoilette.
Das innenliegende und trotzdem gut belüftete Schlafzimmer garantiert eine entspannte Nachtruhe. Direkt neben dem Schlafzimmer liegt das Ankleidezimmer mit ausreichend Stauraum sowie das En-Suite-Hauptbad mit Fenster zum Garten. Beide Bäder sind mit hochwertigen Armaturen und Fliesen ausgestattet.
Weiteres Highlight ist der ausgebaute, beheizte Wintergarten, der als zusätzlicher Wohnraum dient. Auch dieser ist eine Spezialanfertigung eines lokalen Schlossers mit einer modernen, minimalistischen Stahlkonstruktion mit 4 Dachflächenfenstern. Ein Schiebetürelement ist mit einem hochwertigen Fliegengitter im Farbton der Stahlelemente ausgestattet, so dass Sie auch bei Regen wie „im Freien“ sitzen können. In der kalten Jahreszeit strahlt ein Kamin zusätzlich Wärme aus.
Der anschließende kleine Garten ist pflegeleicht und wird von anderen Gärten umgeben – eine Oase für den entspannten Feierabend.
Ein weiteres interessantes architektonisches Element ist die Öffnung des Wohnraumes zwischen Fachwerkbau und Anbau bis in den Giebel. Die Faltwerk-Treppe ins OG wurde nach dem Design der Besitzer durch hiesige Schlosser und Schreiner hergestellt. Sie schließt an einen offenen Holz-Steg im 1. OG an, der den Fachwerkteil mit dem neueren Gebäudeteil verbindet.
Dieses offene Wohnklima wird in einem großen Wohn-Atelier im OG und in einer Bürofläche fortgeführt. Im Atelier wurden zudem bereits Wasseranschlüsse gelegt, so dass hier nachträglich ein Bad eingebaut und das Wohn-Atelier somit auch zum eigenen Bereich für Kinder oder Gäste gestaltet werden könnte.
Der Zugang zum Keller vom Wintergarten aus wurde mit einer hochwertigen Treppe und Holztüre gestaltet, so dass man nicht den Eindruck eines Kellerzugangs hat. Im Keller befindet sich der Stellplatz für Waschmaschine und Trockner. Dort steht eine hochwertige Weichwasseranlage von BWT (Aqa Perla).
Mit der Energie-Effizienzklasse D erfüllt das Haus bereits die Anforderungen der EU. Die im Einsatz befindliche moderne Niedertemperaturheizung könnte zur Deckung des eigenen Energiebedarfes im Hybridbetrieb mit einer Photovoltaik-Anlage ergänzt werden.

# Ausstattung
Terrasse, Wintergarten, Garten, Keller, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Im Preis enthalten sind folgende hochwertige Einrichtungsgegenstände. Diese reduzieren beim Kauf die zugrundeliegende Summe für die Grunderwerbssteuer:
- Nolte-Küche mit Spülmaschine, Ofen, Herd.
- Separate Kühlschrank-/Gefrierkombination von Haier.
- Hochwertige Lampen.
- Eigens angefertigte Fliegengitter
- Eigens angefertigte Plissées
- Entkalkungsanlage

Einige zu den Räumlichkeiten passende Möbel können übernommen werden.

# Weitere Angaben
Separate WCs: 1
Verfügbar ab: 01.09.2024
Objektzustand: saniert
Bodenbelag: Fliesen, Parkett

Grundstücksfläche: ca. 264 m²

# Lagebeschreibung
Ganz nahe der Deutschen Weinstraße liegt der Weinort Roschbach nur 6 km entfernt von der Schwarmstadt Landau in der Pfalz. Der verträumte Ort hat eine hohe Wohnqualität und ist mit seinem Kindergarten und der Grundschule auch für junge Familien bestens geeignet. Durch das milde Klima in der Talsenke lässt sich eine paradiesische Weinregion erschließen. Die Pfalz, direkt angrenzend an das Elsass, ist geprägt von Lebensfreude, Wein und kulinarischen Genüssen.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Öffentliche Verkehrsmittel

# Sonstiges
Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Gas
Grundrisse:
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1519434.pdf (Grundriss EG)
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1519435.pdf (Grundriss Keller)
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1519436.pdf (Grundriss OG)

Sonstige Unterlagen:
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1519437.pdf (Plan Ansicht Nord)
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1519438.pdf (Plan Ansicht West)

Makleranfragen nicht erwünscht

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Endenergiebedarf: 121 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: D
Heizungsart: Fußbodenheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 277051