4-Zimmer Wohnung zum Verkauf €945.000
40235 Düsseldorf - Bezirk 2

# Objektbeschreibung
Bei der Immobilie handelt es sich um eine moderne 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses aus dem Baujahr 2016. Die Wohnfläche beträgt ca. 121 m² plus einem Garten-Sondernutzungsrecht. Der Garten ist 141 m² groß, begrünt (Gräser, Baum), bepflanzt, gepflegt und beinhaltet eine großzügige gepflasterte Terrasse.

Die moderne, barrierefreie Wohnung besticht durch ihre großzügige Raumaufteilung. In allen Wohnräumen liegt Parkett (Echtholz-Fußboden). Die bodentiefen, abschließbaren Fenster sorgen für Helligkeit in allen Räumen. Die Wohnung wird über eine Fußbodenheizung (Räume einzeln steuerbar) beheizt. Alle Wohnräume sind mit Fernsehanschluss und LAN-Verkabelung ausgestattet.

Vom Eingangsbereich gelangen Sie direkt in den offenen Wohn-/Essbereich.

Die hochwertig ausgestattete Einbauküche (weiße Lackfronten, Mikrowelle, Dampfgarer, Backofen und Gourmet-Wärmeschublade, Kühlschrank, Umluftabzugshaube, alles A++ Geräte) bietet viel Platz und Staufläche, ist bereits im Kaufpreis enthalten und in einem top Zustand.

Von der Küche führt ein Hauswirtschaftsraum mit bodentiefem Fenster ab. Hier wurde, zusätzlich zu den Anschlüssen im Keller, ein Waschmaschinenanschluss verlegt, so dass Waschmaschine und Trockner in der Wohnung stehen können, wenn gewünscht.

Aus dem Wohn-/Essbereich gelangen Sie in den großzügigen und durch Hecke und Bäume Blick-geschützen Garten. Der Garten ist durch eine ca. 1,50 m hohe Ligusterhecke umrandet und bietet über ein Gartentor einen Zugang zum Innenhof mit Spielplatz.

Die Wohnung verfügt über 3 Schlafzimmer.
Alle Schlafzimmer gehen direkt vom Wohn-/Essebereich ab.

Das Haupt- bzw. Elternschlafzimmer verfügt über bodentiefe Fenster, die das geräumige Zimmer hell und luftig machen. Im en-suite-Masterbad (Tageslicht) finden Sie eine Badewanne sowie eine bodentiefe Regendusche (Glas). Der vorhandene Spiegelschrank (Villeroy & Boch) kann nach Absprache übernommen werden.

Die zwei weiteren, nahezu gleich große Zimmer können als Kinder-, Arbeits- oder Gästezimmer genutzt werden.

Ein zweites Badezimmer mit WC, großem Waschbecken sowie einer bodentiefer Regendusche (Glas) befindet sich rechts vom Eingangsbereich. Auch hier kann der vorhandene Spiegelschrank (Villeroy & Boch) nach Absprache übernommen werden.

Zur Wohnung gehört ein privater, abschließbarer Kellerraum. Gemeinschaftlich zu nutzen sind ein Fahrradraum sowie ein Kinderwagenraum. Im Waschraum befinden sich Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner. Ein Tiefgaragenstellplatz gehört nicht zur Wohnung. Gleichzeitig sind ausreichend Parkplatze vor der Tür vorhanden, eine abendliche Parkplatzsuche ist erfahrungsgemäß nicht nötig.

Die Immobilie ist überaus gepflegt und verfügt insgesamt über einen sehr guten Standard.
Alle Gewährleistungspflichten und Wartungen sind entsprechend der Empfehlung lückenlos absolviert worden. Die Wohnung ist hervorragend gedämmt und sehr energiesparend, so dass die Heizkosten sich (selbst bei einer Familie mit zwei Kindern) deutlich unter dem Durchschnittsverbrauch befinden.

Die Teilungsklärung, die das Sonder- und Gemeinschaftsnutzungsrecht regelt, ist verbindlich.

Die Wohnung steht ab sofort zum Verkauf, kann jedoch voraussichtlich erst Q3/Q4 2023 bezogen werden. Bis dahin wird die Wohnung noch vom Eigentümer genutzt und ein Wohnrecht muss eingeräumt werden.

Der Verkauf erfolgt direkt von privat. Der Käufer der Immobilie hat keine Provision zu zahlen. Die Grundrisse und Fotos dienen der Visualisierung und sind nicht verbindlich im Hinblick im Maßstab.

Besichtigungen können nach Vereinbarung ab sofort vereinbart werden.

# Ausstattung
Terrasse, Garten, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Barrierefrei, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
- Einbauküche mit Induktionskochfeld (AEG), Umluft-Abzugshaube sowie Backofen, Mikrowelle, Dampfgarer und Gourmet-Wärmeschublade (alles von Miele), Spülmaschine (Miele), Kühlschrank mit 3 Biofresh-Schubladen (AEG). Weiße Fronten in Ultra-Hochglanz mit Edelstahl Griffen. Graue Arbeitsfläche aus Quarzstein mit 2 Doppelsteckdosen. Spülbecken (Villeroy & Boch) mit aussziehbarem Wasserhahn in Edelstahl (Villeroy & Boch). Neupreis > 25 TEUR.
- Schlafzimmer mit großem Kleiderschrank (kann nach Absprache übernommen werden)
- Tageslicht-Bad en-suite mit Regendusche und Badewanne sowie Spiegelschrank und Bad-Leuchten
- Gästebad mit Regendusche sowie Spiegelschrank und Bad-Leuchten
- Badarmaturen von hansgrohe, Waschbecken von Villeroy & Boch
- Holzfußboden (Parkett) Kurzdiele grau geölt, rustikal
- Glattverputzte Wände (Malerflies)
- elektrische Rollläden an allen Fenstern
- Fußbodenheizung in der gesamten Wohnung (außer HWR) mit Einzelraumregulierung
- Energieträger für Heizung und Warmwasser: Fernwärme
- Energiebedarf: A
- Endenergiebedarf 43,5kWh
- Netzwerk-Verkabelung in allen Wohnräumen (CAT 7)
- TV Kabel-Anschluss in allen Wohnräumen
- 3-fach verglaste abschließbare und einbruchsichere Kunststofffenster
- schön angelegter Garten mit gepflasterter Terrasse, 2 Steckdosen mit Schalter (innen), 2 Steckdosen (ohne Schalter), Rasenroboter und Sandkasten
- Abschließbare und einbruchsichere Terrassentür zum Garten
- Gegensprechanlage mit Video sowie innenliegender Briefkasten
- Aufzug zur Wohnungstür (überbrückt 4 Stufen zwischen Haus- und Wohnungseingang)

# Weitere Angaben
Separate WCs: 1
Verfügbar ab: nach Absprache
Objektzustand: neuwertig
Bodenbelag: Fliesen, Parkett

# Lagebeschreibung
Die familienfreundliche Erdgeschosswohnung mit Garten befindet sich in Düsseldorf-Grafental. Einkaufsmöglichkeiten (Bäcker, Metzger, Supermarkt, Drogerie, Post), Arztpraxen, Schulen und Kindergärten sowie Spielplätze befinden sich in der unmittelbaren Umgebung. Ebenso das beliebte Viertel Flingern mit Cafés, Boutiquen etc. Der Anschluss an das umgebende Straßennetz ist sehr gut. Auch die Anbindung an den ÖPNV ist durch eine Bushaltestelle „um die Ecke“ sowie durch diverse Straßenbahnlinien fußläufig in 5-7 Min. erreichbar. Die A52 ist innerhalb von 5-10 Min zu erreichen. Parkplätze sind reichlich auf der Straße (Spielstraße) und den Seitenstraßen vorhanden.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

# Sonstiges
Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Fernwärme

Makleranfragen nicht erwünscht

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Endenergiebedarf: 43 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: A
Heizungsart: Fußbodenheizung
Wesentliche Energieträger: Fernwärme

Anbieter-Objekt-ID: 239813