Haus zum Verkauf €595.000 36600 m²
29497 Woltersdorf

2,75% des Kaufpreises (inkl. Mwst) anteilige Käuferprovision

Baujahr: 1947
frei werdend
Geschosse: 3

8 Stellplätze: Garage

Für Alle, die ein bisschen mehr Platz brauchen, ist dieses Hof-Anwesen genau richtig.
Eine Fülle an Nutzungsmöglichkeiten, viel Wohn- und Vermietkapazitäten - ohne Renovierungsstau in gepflegtem Zustand - dies alles in sehr ruhiger Lage, in einem idyllisch ländlichem Dorfkern-Umfeld im sympathischen Wendland. Die Stadt Lüchow ist nur wenige Fahrminuten entfernt.

Dieses wirklich große Hofanwesen birgt schier endloses Potenzial: Unglaublich viel Ausbaureserve, eine Vielzahl an Nutzungspotenzial (Handwerksbetrieb mit eigner Werkstatt und Fuhrpark-Garagen, ein ideales Pferdehaltungs-Objekt (Stallplätze, eine Auslauffläche am Hof und mehrere Hektar Weideflächen sind vorhanden) , dazu Wohnen mit erheblichen Mieteinnahmemöglichkeiten (z.B. mit Monteur- und Feriengast-Unterbringung oder Festvermietung), als Mehrgenerationenobjekt für die Großfamilie, als Wohngemeinschaftsprojekt, Wohnen mit eigenem Online-Handel mit großem Lagerraum und Büroräume für Mitarbeiter, Menschen- oder Tier-Therapie- und/oder Seminnarkonzepte u.v.m.. Gerade die Vielzahl an Nutzgebäuden bergen interessante, nachhaltige Einnahmemöglichkeiten auch z.B. mit Indoor-Fisch-, Krabben- oder Edelpilzzucht. Jedenfalls besteht hier die Möglichkeit für einen neuen Besitzer, sich das Wohnen und die Pferdehaltung komplett durch laufende Neben-Einnahmen zu finanzieren oder gar aus dem Objekt eine komplette Voll-Existenz zu stricken. Alleine die erzielbaren Miet-Einkünfte könnten schon einer Familie ein sorgenfreies Leben bescheren, Ihre monatlichen Fixkosten werden schon mehr als getragen von dem Ertrag aus der Photovoltaikanlage. Dies wohlgemerkt bei einem Objekt, wo Sie nicht erstmal über Jahre kernsanieren müssen, sondern morgen eigentlich schon einziehen könnten. Kein Renovierungsstau, kein Sanierungsalbtraum.


Insgesamt über 500m² ausgebaute WFMehr als 700 m² Nutzfläche über mehrere Stall- und Nutzgebäude verteilt sowie weitere noch ca. 500m² Ausbaureserve
Bitte beachten Sie: Im Grundkaufpreis inbegriffen sind 3.600 m² Hoggrundstück. Die optional zupachtbare (und später auch kaufbare) Weidefläche ist nicht Bestandteil des Kaufumfangs. (Siehe unten: Abschnitt Kaufpreis-Erläuterung)



Hof-Aufbau / Beschreibung
Das Massivbau-Hauthofgebäude mit Teilfachwerk wurde in 1946/47 gebaut), hinten angrenzend angebaut ist ein ehemaliger Schweinestall. In 1990 wurde ein großes, dreigeteiltes Garagengebäude mit Grube sowie 1992 ein Vieh-Laufstall (ehemaliger Rinderstall) aufgebaut. Angrenzend an die hintere befestigte Hoffläche befindet sich ein weiterer, kleiner, verputzter ca. 20m² großer Massivbau (Ex-Hühnerstall) sowie der Zugang zur vollständig umzäunten ca. 1.200m² großen Weidefläche mit Kinderspielgerätaufbau (Kletterturm mit Rutsche und Schaukel). Der Hof wurde laufend instandgehalten und modernisiert, sowohl Technik und Elektroinstallation ist auf aktuellem Stand, der Wohnausbau ist auf ebenfalls auf aktuellem Stand, in der Hauptwohnung was Sanitär-Ausbau und und weitere Infrastruktur angeht durchweg gehobenen Standart. Einzig die Küche und teilweise ein paar Fenster in der Hauptwohnung könnten noch von einer Modernisierung profitieren.
Alle vorhandenen Voll-Bäder (insg. 4; sowie 3 separate WCs) verfügen über separate Pissoirs.

Die verfügbaren Wohn- bzw. Nutzeinheiten:

Hof-Wohngebäude ca. 350m² Grundfläche (27mx13m )/ ca. ausgebaute 500m² Wohnfläche (mit insg. 11 Schlafzimmern) - noch ca. 450m² Ausbaureserve
Hauptwohnung EG: Großer zweigeteilter Wohnbereich (Wohn- und Esszimmer), Küche (mit kleinem Teilkeller als Vorratskeller sowie Hochparterre Kühlraum), Bad/Waschsalon und eine separate Wohneinheit „Vater“ mit kombiniertem Wohn/Schlafraum und eigenem Duschbad, großzügiger Eingangsflur /Treppenflur
Hauptwohnung 1.OG: Galerieartiger Treppenflur mit abgehenden Schlafzimmern, davon eine Einheit mit großem Wohn- bzw. Arbeitsbereich und angrenzendem Schlafzimmer, Bad mit Badewanne
Vom Flurraum zugänglich ist das darüberliegende 2.OG, das man ebenfalls als weiteres, volles Wohngeschoss ausbauen könnte.
Ehemaliger Wirtschaftsteil/Hautwohngebäude
Erdgeschoss: Riesiger, noch umaufgeteilter Lagerraum (Ausbaureserve Wohnen, Lager oder Handwerker-Werkstatt) mit möglichen, großen Hoftoren, sowie separat von aussen zugänglichen Heizungs- und Technikräumen und kleiner Teilkeller (Wasserzugang). 1.OG: Wohnausbau „Erntehelfer“: Sehr Großer Flur-Gemeinschaftsraum (nutzbar als Wohnzimmer mit offener Küche); sowie davon abgehenden 5-6 Schlafzimmern (1 davon ehemalige Küche) sowie separatem Dusch-Sanitärraum (3 Duschkabinen /4 HWB) sowie 3 getreten, separaten WCs.
Hier ebenfalls vom Flurraum zugänglich ist das darüberliegende 2.OG, das man ebenfalls als volles Wohngeschoss ausbauen könnte.

Die weiteren Aufbauten bzw. Nutzeinheiten
Ex-Schweinestall BJ. 1975 / 174m² / 29m x 6m / Deckenhöhe innen ca. 2,5m (mögliche Pferdeboxen oder Wohn- bzw. Büroausbau)
Garagengebäude BJ 1990 260m² Grundfläche (20mx13m) mittlere Deckenhöhe ca. 14m - mit 3 Rolltoren - 1,5 geschossige Bauweise.
Vieh-Laufstall BJ 1992 270 m² Grundfläche (27mx10m) seitliche Deckenhöhe ca. 7m mit mittlerem, erhöhten Futtergang (Pferde- oder Viehhaltung, Lager für Handel mit Hochregalbau, Großwerkstatt)
Ex-Hühnerstall ca. 20m² (Stall für Kleintiere, mögliche Pferde- oder Ponybox(en), mögliches Gästehaus oder zur Auslagerung von Pubertierenden)
Weidefläche/Auslauffläche ca. 1.200 m² (derzeit von Schafen bewirtschaftet, mögliche Auslauffläche oder Roundpen für Pferde, Streuobstwiese, Spielwiese)
3 Garagen-Stellplätze, 1 hoher, offener Fahrzeugunterstand — sowie mind. 3 weitere PKW-Stellplätze auf dem Hof
Swimming-Pool und Aussen-Grillstelle (gemauert)

Heizung: Holzvergaseranlage 60kw mit 3 großen WW-Speichern
Warmwasserbereitung: Im Frühling/Sommer/Frühherbst schafft die PV-Anlage das Warmwasser umsonst, in der kalten Jahreszeit wird es durch die Holzvergaseranlage produziert
Photovoltaik-Anlage: Mit Paneelen auf Garage und Viehstall mit reichlich Erweiterungspotenzial, Spitzenleistung 34kw, NP 50.000.- - monatl. Einspeisevergütung garantiert 552.- (inkl. jährl. Bonuszahlung monatl. ca. 640.-).
Telekom / Internet / TV: DSL-Telefon/Internet mit ausreichend schneller Datenrate (wer es superschnell braucht: Ein Glasfaser liegt bereits straßenseitig an). TV über Sat-Anlage.

Fotos
Ich verzichte ausnahmsweise bei diesem Objekt auf eine vollständige Fotodokumentaion. Ganz einfach, weil Sie - angesichts der Vielzahl an Zimmern, Räumen und Gebäuden - ohne sinnvolle Gliederung sehr schnell gar nicht mehr zuordnen könnten, was Sie auf den Fotos eigentlich gerade sehen.
Im sehr ausführlichen, 22-seitigen Exposé, werden Sie anhand reichlich Bebilderung Raum für Raum durch alle Gebäude geführt und können sich so eine Vorstellung verschaffen, was Sie bei diesem Objekt erwartet. Das maile ich Ihnen auf Anfrage natürlich sehr gerne zu.

Kaufpreis-Erläuterung
Der angegebene Kaufpreis ist ein Fest- bzw. Mindestpreis für den gesamten Hof - wie besehen - inkl. der Einbauten. Sie können aber auch sämtliche zusätzliche Infrastruktur (Photovoltaikanlage landwirtschaftl. Fuhrpark inkl. Trecker, Holzspalter, vorhandenes Brennholz etc. für ca. 650Tds - oder einfach Alles inkl. sämtlichen hochwertigen (Antik-) Mobiliar und Gerätschaften für ca. 700Tds erwerben. Welches Paket Sie schnüren wollen und was genau zu Ihrem gewünschten Kaufumfang gehört, entscheiden Sie und ist Verhandlungssache.


Verkaufshintergrund
Die Besitzerfamilie hat sich auf zwei Verbleibende reduziert, der landwirtschaftliche Betrieb wurde aufgegeben, der Mann in der Familie hat sich beruflich umorientiert und arbeitet Vollzeit als LKW-Fahrer, die Frau des Hauses ist gesundheitlich angeschlagen und mit der alleinigen Pflege des Resthofes überfordert - daher wurde beschlossen, in ein überschaubareres, kleineres Objekt umzuziehen.
Anmerkung zum Mobiliar bzw. zur ausgeprägten Deko
Man muss sich bei diesem Objekt zwischendurch kneifen, um sich wieder in die Realität zurückzuholen, man wähnt sich teilweise in einer Puppenstube oder im Bauernhausmuseum. Hier ist zwar mit viel Geschmack liebevoll dekoriert, aber eben fast schon überbordenderweise, jede Ecke ist durchdesignt, man wird von den zahlreichen Eindrücken übermannt. Das ist zwar hochinteressant zu sehen, kann aber auch überfordern. Bringen Sie bitte etwas Vorstellungsvermögen mit, denn auch wenn die Räume vollgestellt sind und dadurch kleiner wirken als Sie sind. Aber genauso liessen sie sich auch hochmodern oder minimalistisch gestalten, falls das eher Ihrer Vorstellung entspricht. Übernehmen müssen Sie dieses umfängliche Deko-Konzept natürlich nicht, allerdings sind die die antiken Massivholzmöbel schon zauberhaft schön. Ein Antiquitätenhändler würde sich die Hände reiben. Die Besitzer haben Tausende von Kilometern abgefahren um so ein ganzheitliches Bild zu schaffen. Das gab´s eben halt nicht um die Ecke beim XXL-Möbelmarkt zu kaufen.


Beschreibung der Nutzflächen:

Hauptgebäude/ ehemaliger Wirtschaftteil / Erdgeschoss:
Ein riesiger Lagerraum wartet auf Ihr Nutzungskonzept: Weiterer Wohnraumausbau, Handwerkerwerkstatt für z.B. Tischler, Zimmermänner oder Metallbauer. Online-Handel-Lagerraum, Inder Fisch- oder Krabbenzucht, Event-Raum, trockener Garageraum für Oldtimer, Seminarraum, Fitness- und Wellness-Raum in Kombination mit Pferdeboxen: Was auch immer Sie sich erträumen, hier ist reichlich Platz dafür. Und: Sie können auch mit größeren Fahrzeugen direkt reinfahren, eine ehemalige große, doppelflügeige Stalltür liesse sich hierzu reaktivieren.

Hauptgebäude/ ehemaliger Wirtschaftteil / 1.OG Wohnungsaubau Erntehelfer
Für Spargel-Erntehelfer mal zu Wohnraum ausgebaut und mehr als nur wohnlich gemacht. Oben sehen Sie den als Gemeinschaftsraum konzipierten, sehr großen Flurraum, dieser Wohnbereich liesse sich ideal teilen in mehrere getrennt vermietbare Mieteinheiten. Oder Sie belassen den Ausbau nahezu wie er ist und vermieten an Monteure. Eine der am Markt einträglichsten Vermietoptionen. Mit Insgesamt 6 separat vom Gemeinschaftsflur-Raum abgehenden Schlafzimmern - wovon das eine orangene Zimmer als Gemeinschaftsküche ausgebaut war. Die gemeinschaftliche Küche liesse sich aber ohne viel Aufwand auch in den wirklich sehr großen gemeinschaftlichen Flurraum verlegen.Zudem ein Gemeinschafts-Duschraum mit 3 Duschkabinen und diversen Handwaschbecken sowie 3 separat zugängliche WCs.

Ex-Schweinestall
Hier werden schon länger keine Schweine mehr gehalten, augenscheinlich bietet sich dieser Gebäudeteil geradezu für ein Büro- oder Wohnausbau an. Für kleinere Wohneinheiten, Mehrere Büroeinheiten oder ein Grossraumbüro, aber auch Pferdeboxen mit Halbtüren zum Hof wären denkbar, weitere separate Zugänge direkt zur Hoffläche sind einfach zu bewerkstelligen.
Vom Hof aus betritt man den Ex Schweinestall in einen größeren Vorraum (derzeit genutzt u.a. als Mülllagerraum), davon links abgehend zwei kleinere Räume(Milchraum und Tierwaschraum), zur rechten Seite betritt man den ehemaligen Schweinestall, der zwischenzeitlich auch zur Edelkatzenhaltung genutzt wurde.

Garagengebäude
Das ca. 15 Meter hohe Garagengebäude ist für den kleinen und großen Fuhrpark geeignet. Hinter den drei großen Toren verbergen sich drei große Garagenräume.
Linksseitig die Trecker Garage mit Durchfahrt zum Hinterhof; rechtsseitig die Fuhrpark-Werkstatt mit eigener Grube; die mittlere ist derzeit nur Lagerraum.
Auch hier ist die Ausbaureserve imposant: Noch ca. 180m² unausgebaute Nutzfläche verbirgt sich hier noch im Dachgeschoss.

Viehstall
Der ehemalige Rinderstall mit erhöhtem Mittel-Futtergang und Jauche wird nur noch als großzügiger Schafstall genutzt. Hier könnten natürlich einige Pferdeboxen entstehen. Auch ein Hochregallager wäre denkbar.

Ex-Hühnerstall
Der ehemalige Hühnerstall könnte natürlich reaktiviert werden oder zur Unterbringung von anderem Kleingetier oder Ponys, Esel o.ä. dienen.
Ein Gästehausumbau, eine Umfunktion zum Atelier oder Hobbyraum u.v.a. ist denkbar.

Ausbaupotential
Das Objekt bietet eigentlich noch mehr Ausbaupotenzial als die bereits vorhandene sehr füllig vorhandene Wohnfläche bereits bietet. V.a. Das Dachgeschoss im Hauptgebäude sowie das Dachgeschoss im Werkstattgebäude bieten sich für weiteren Wohnausbau an.
Hier ist man tatsächlich noch weit entfenrt von fertig ausgebaut. Natürlich nur, wenn man noch mehr braucht und auch will.

Weidefläche
Ab Januar 2022 stünde Ihnen eine 3,3295 ha große Weidefläche unweit des Hofes zur Verfügung, die selbstverständlich auch als Pferdeweide geeignet ist. (Pachtpreis 1.000.-/ha jährl.). Auch eine Kaufoption können Sie für diese Weidefläche erhalten bzw. ein Vorkaufsrecht, gegenwärtig können bzw. dürfen die Besitzer aber noch nicht verkaufen. Es weiden derzeit noch die abgebildeten Rinder aus Fremdbesitz. Auch der abgebildete Futterwagen ist Fremdbesitz und gehört nicht zum potenziellen Verkaufsumfang. Ein neuer, 70m tiefer Grundwasserbrunnen wurde installiert, der die Wasserversorgung für die Tiere gewährleistet. Ein kleiner abgegrenzter Bereich am Zugang zur Weide, damit man mal störrische, kranke oder schwangere Tiere absondern kann, ist vorhanden. Im Umfeld dieser Weidefläche und auch um Woltersdorf herum ist sicherlich weitere Weidefläche zupachtbar, hier ist die v.a. die Kirche als größter Grundstückseigner im weiten Umfeld ein möglicher Ansprechpartner.
Die Weidefläche liegt 2 Fahr- bzw. 12 Gehminuten entfernt.
Direkt angrenzend an das Hofgrundstück links- und rechtsseitig bei den Nachbarn sind weitere ca. 5.000m² optional zukauf- bzw. pachtbare Weidefläche direkt von der eigenen kleinen Weidefläche am Haus zugänglich. Diese werden von den nachbarn nicht mehr aktiv genutzt und wären potenziell für Sie nutzbar. Die Seite linksseitig wird derzeit bereits vertragslos von den hofeigenen Schafen bereits bewirtschaftet (bzw. umsonst zurechtgestutzt).

• Gepflegtes, einzugsbereites Hofanwesen (auch für Pferdehalter)
• Ruhe mit ländlichem Charme des Wendlands
• Ihre Finanzierungs- und Unterhaltskosten können Sie durch Gäste/Mieter einspielen
• Riesiges Objekt mit viel Platz für Mensch und Tier
• Weitere Ausbaumöglichkeiten
• Vielfältiges Nutzungspotenzial: Als Mehr-Generationenhaus, Wohnen mit Gewerbe,
als Renditeobjekt, als Existenzgrundlage (z.B. als Praxis, als Seminargebäude mit Gästeunterbringung, Inddor-Zucht), als WG-Projekt für befreundete Familien,oder als Mehrgenerationen-Familienhaus - auch die flügge gewordenen Nachkommen können bei Ihnen bleiben
• Für Liebhaber des Besonderen, für Individualisten/Kreative mit Platzbedarf und
Menschen, die die Kombination von historischen Charme mit
modernem Lebensentwurf mögen

Wichtige Anmerkung zu Ihren Finanzierungsmöglichkeiten:
In den hiesigen Immobilienportalen werden Ihnen fantastische Konditionen für die Objektfinanzierung genannt, dies ist auch durchaus nicht unrealistisch und sehr verlockend. Verlassen Sie sich aber nicht darauf, dass Ihnen Ihre Bank eine solche Finanzierung locker durchwinkt, weil Sie solche monatlichen Beträge eigentlich ja locker meistern könnten. Banken mögen leider keine Bauern- oder Resthöfe und werten diese als enorm risikobelastet ein, auch wenn das Objekt bezugsfertig, modernisiert und ohne Renovierungsstau daherkommt. Bankenseitig wird üblicherweise ein sehr substanzieller Eigenkapitalanteil eingefordert (auch bei sehr guter Bonität). Bitte klären Sie Ihre Möglichkeiten vor einer Besichtigung. Haben Sie daher bitte Verständnis, dass ich für Sie das Objekt nur gegen den Nachweis der Finanzmittel bzw. einer abgeschlossenen Finanzierungszusage Ihrer Bank reservieren kann. Als kleiner Tipp für Finanzierer: Die GLS-Bank finanziert und fördert gerne nachhaltige Hofprojekte, hier kommen Sie aber um einen ausgearbeiteten und stimmigen Businessplan nicht herum.


Bitte bestellen gerne das sehr ausführliche 22-seitige Exposé - mit deutlich mehr Bebilderung, genauem Lage- bzw. Hofplan uvm.
Selbstverständlich können Sie dieses Objekt auch gerne besichtigen, auch am Wochenende.

Dies wäre eigentlich Ihr Traumhof, aber steht nicht in der richtigen Umgebung? Oder ist doch zu groß für Sie? Sie sind trotzdem genau richtig bei mir: Ich bin spezialisierter Makler für Bauernhöfe, Resthöfe, Tierhaltungsobjekte und ländliche Wohnprojekte mit Charme und operiere hauptsächlich im Norden aber auch bundesweit. Schauen Sie gerne mal bei mir rein oder geben Sie mir kostenfrei und vertragsfrei Ihre Suchparameter durch, dann melde ich mich, wenn ich etwas Passendes für Sie habe.

29497 Woltersdorf

Lage:
Das Objekt befindet sich in der Dorfstraße von Woltersdorf, die geprägt ist von einer Aneinanderreihung von historischen Höfen, straßenseitig überwiegend mit großen Hof-Wohngebäuden bebaut im typischen roten Backsteinbau oft mit Fachwerk durchsetzt. Ein sehr idyllischer Anblick. Die im ehemaligen Dorfkern nah aneinandergebauten Höfe bedingen lange, schlauchartige Grundstücke mit hinter den Wohngebäuden liegenden Wirtschaftsgebäuden (Ställen etc.). Die Dorfstraße liegt abseits der Hauptverkehrsader - parallel zur Bundesstraße und ist daher sehr ruhig gelegen und wirklich sehr wenig befahren. Hauptsächlich wird in diesen Höfen keine Landwirtschaft mehr betrieben, die meisten Hofbesitzer haben den Landwirtschaftsbetrieb aufgegeben. Es ist hauptsächlich mittlerweile eine sehr hübsch anzusehende Wohnstraße.
Das Verkaufsobjekt inkl. dem langgezogenen Grundstück (rot umrandet) ist mit diversen, mit für die landwirtschaftliche Nutzung typischen Aufbauten bebaut, im hinteren Teil ist eine kleine Weidefläche vorhanden - derzeit genutzt von einer kleinen Schafherde (die Schafe können Sie mit erwerben).
Die gelb umrandeten Nebenflächen* sind nicht Bestandteil des Verkaufsumfangs und gehören nicht mehr Vorort lebenden Nachbarn - diese können ggflls. gepachtet oder später erworben werden. Fläche 10 wird derzeit vertragsfrei von den Schafen mit beweidet (so spart sich der Nachbar das Rasenmähen.
Woltersdorf ist eine kleine Gemeinde östlich angrenzend an die Stadt Lüchow im südlichen Wendland.

Ihren Einkaufsbedarf erledigen Sie in wenigen Fahrminuten entfernten StadtLüchow - hier ist alles vorhanden, was das Einkaufherz begehrt, von den üblichen Anbietern (Edeka, Rewe, Aldi, DM, Rossmann etc) sowie einem Bio-Markt (Wendlandmarkt), weitere Fachmärkte, Baumärkte, Apotheken, Fachärzte, diverse Gastronomie etc. runden das vielfältige Angebot ab.
Das Wendland
I...ist bekannt für seine enntspannten, alternativen Lebensentwürfen gewogenen Bewohnern. Eine der mir liebsten kulturelle Events findet hier alljährlich im Sommer vor Ihrer Haustür statt: Die kulturelle Landpartie. Mit Live-Musik, Workshops und Handwerker-Märkten und vielfältigen lukullischen Genüssen. Da sollten Sie unbedingt mal hin.

Anbindung
Das Objekt ist trotz der sehr ruhigen Lage bestens angebunden an das Bundestraßennetz - Sie erreichen die umliegenden Städte in übersichtlicher Fahrtzeit.
Öffentliche Verkehrsmittel
In Woltersdorf (Bushaltestelle in Gehweite) sind Sie angeschlossen an das örtliche Busnetz (z.B. nach Lüchow oder Salzwedel. Selbstverständliche fahren auch Schulbusse um Ihre Kinder in Ihre Schule zu bringen (Schulbuspflicht/Niedersachsen). Am 18 Fahrminuten entfernten Bahnhof in Salzwedel haben Sie Anschluss an das Fernnetz der Bahn.